Commencer la location Airbnb (puis devenir moins dépendant)

Airbnb est le moyen le plus rapide d'obtenir vos premiers clients, et simultanément l'habitude la plus coûteuse à désapprendre. La plateforme vous met en face d'un immense public, mais prend une part fixe de chaque réservation dès le premier jour. Commencer sur Airbnb est intelligent. Y rester pour toujours ne l'est pas.

Le problème

Disons que vous venez de rénover une location de vacances ou un lodge de glamping et que vous voulez des clients. Airbnb est le début évident: vous créez un profil gratuit, ajoutez des photos, et en un jour, vous êtes face à des millions de voyageurs. Aucun propre site web nécessaire, pas de tracas technique. C'est une vraie valeur, surtout quand vous n'avez zéro avis et zéro reconnaissance du nom.

Le revers que vous remarquez plus tard. Airbnb facture au client des frais de service et vous facture en tant que propriétaire un pourcentage par réservation. Chaque nuit qui passe par la plateforme vous coûte de l'argent. Et tant que vous n'avez pas votre propre canal, chaque nuit passe par la plateforme. Après un an, toute votre location passe par Airbnb, vous ne connaissez aucun client par son nom, et vous n'avez aucun moyen de le faire réserver directement la prochaine fois.

C'est le même schéma que les hôteliers complètement dépendants de Booking.com. Cela fonctionne jusqu'à ce que vous calculiez ce que cela coûte. Et ensuite, vous êtes bloqué, car tous vos clients proviennent de la plateforme.

La partie difficile, c'est que la dépendance s'installe progressivement. Au début, vous êtes heureux de chaque réservation et ne pensez pas aux canaux. Votre profil se développe, vous obtenez des avis, votre occupation augmente. Ce succès exact vous rend plus dépendant, car plus vous faites via Airbnb, plus d'avis et de visibilité vous construisez là-bas et moins de raison vous avez de mettre en place quelque chose d'autre. Un an plus tard, vous êtes fort sur la plateforme et faible partout ailleurs. Celui qui veut ensuite toujours son propre canal, recommence de zéro tandis que les réservations arrivent déjà via Airbnb. C'est le moment où la plupart des propriétaires remettent et continuent à remettre.

La solution n'est pas d'éviter Airbnb. La solution est de combiner votre démarrage sur la plateforme en construisant quelque chose qui vous appartient, depuis la première semaine.

Exemple de calcul

Airbnb utilise le modèle de coûts partagés pour la plupart des propriétaires. Le client paie des frais de service en plus de votre prix (généralement 14 à 16 %) et vous payez environ 3 % par réservation en tant que propriétaire. Je calcule ici avec le modèle de coûts partagés sur une nuit de 120 euros.

Le client paie 138 euros pour une nuit que vous fixez à 120 euros. La différence de 18 euros va à la plateforme. Vous gardez vous-même 116,40 euros, car vous payez toujours 3,60 euros en frais de propriétaire.

Étalez cela sur une saison. À 60 nuits louées par an en moyenne de 120 euros, vous payez environ 216 euros en frais de propriétaire, et vos clients paient ensemble environ 1 080 euros en frais de service qui ne vous reviennent pas. À 150 nuits, cela monte à 540 euros pour vous et 2 700 euros que vos clients paient supplémentaires que vous ne pourriez pas utiliser pour fixer un prix plus avantageux ou donner au client un bénéfice. Cet argent pourrait en partie rester avec vous avec les réservations directes et en partie aller au client comme un prix moins élevé.

Les frais de propriétaire d'environ 3 % semblent faibles, et ils le sont comparés aux 15 à 25 % que les OTA comme Booking.com prennent. Mais regardez l'ensemble. Le client paie 138 euros pour votre lieu, pas 120. Cette différence de 18 euros est l'argent que votre client perd et que vous ne pouvez pas utiliser pour être plus avantageux ou donner au client un bénéfice. Sur votre propre canal, cette surcharge n'existe pas. Vous pouvez demander au client 130 euros, garder plus vous-même, et donner au client une meilleure affaire que via la plateforme. C'est exactement la place où vous tirez la prochaine réservation directement à vous.

Plan d'action

L'approche n'est pas «choisir Airbnb ou choisir direct». C'est «commencer sur Airbnb et construire direct en parallèle». Deux voies en même temps, dès le départ.

Voie 1: Configurez Airbnb correctement

1. Vérifiez d'abord les règles de votre municipalité. Beaucoup de municipalités ont une exigence d'inscription, une exigence de signalement par nuit de location et un nombre maximum de nuits. Ce n'est pas une formalité: louer sans inscription vous apporte des amendes dans les milliers. Recherchez sur le site web de votre municipalité « location touristique » ou « location de vacances ».
2. Réglez vos impôts une fois avec votre comptable. Vous signalez les revenus de location de courte durée. Si vous louez une partie de votre propre maison, souvent une règle spéciale s'applique avec une portion imposable. Si vous louez un hébergement séparé, le revenu peut être d'autres travaux ou de bénéfices commerciaux. Établissez cela une fois, puis vous le saurez pour les années à venir.
3. Construisez un profil solide. Dix à quinze photos bien nettes, un titre qui décrit le lieu, une description honnête et des règles de maison claires. Vos cinq premiers avis définissent votre visibilité par la suite, donc mettez votre meilleur pied en avant avec les premiers clients.
4. Fixez un prix de démarrage réaliste. Dans les premiers mois, vous n'avez pas d'avis, attendez-vous donc à une occupation plus faible. Un prix légèrement plus avantageux au début vous aide à atteindre plus rapidement ces premiers avis.

Voie 2: Construisez votre propre canal, à partir de la première réservation

5. Demandez un Profil Entreprise Google. C'est votre inscription gratuite sur Google Maps et les résultats de recherche locale. Quelqu'un qui cherche « location de vacances Drenthe » peut vous trouver directement sans intermédiaire plateforme.
6. Construisez une simple propre page de réservation. Ce n'est pas un site web complet pour commencer. Une page avec vos photos, votre histoire et un moteur de réservation (le logiciel où les clients réservent directement avec vous et paient) suffit. Ce qu'un site web a minimalement besoin, lisez dans les essentiels du site web d'hôtel.
7. Collectez une liste de clients. Demandez à chaque client Airbnb pendant ou après son séjour son email pour une future offre. Vous devez le faire correctement et avec consentement, mais c'est le fondement de votre propre canal. Un client que vous connaissez une fois peut réserver directement la prochaine fois.
8. Dirigez les clients récurrents vers direct. Une fois que quelqu'un veut réserver une deuxième fois, pointez-le gentiment vers votre propre page de réservation avec un prix légèrement meilleur. Vous ne pouvez pas faire cela dans le message Airbnb, mais vous pouvez via votre liste de clients après leur séjour.

Erreurs courantes

• Commencer uniquement sur Airbnb et repousser votre propre canal. C'est la plus grande. « D'abord que cela fonctionne, plus tard mon propre site » devient rarement plus tard. Vous vous habituez à la facilité et construisez pendant ce temps une année d'avis qui ne font que renforcer Airbnb, pas vous. Commencez la voie 2 le premier jour, même petit.

• Ignorer les règles municipales. Louer sans inscription ou au-delà du nombre de nuits autorisé n'est pas une zone grise. Les municipalités contrôlent plus activement qu'avant et les amendes sont élevées. C'est cinq minutes de travail qui peuvent vous économiser des milliers d'euros d'amendes.

• Laisser les impôts pour la déclaration. Celui qui ne découvre qu'en mars que tout le revenu est imposable est choqué par la différence entre brut et net. Réglez-le d'avance, puis vous calculez avec les bons chiffres.

• Fixer votre prix direct identique à votre prix Airbnb. Si la réservation directe vous coûte autant, le client n'a pas de raison de changer. Sur votre propre canal, vous ne payez pas de frais de service, il y a donc place. Donnez au client un prix plus bas ou un petit bénéfice supplémentaire, comme un late checkout.

• Penser que les réservations directes viendront automatiquement une fois le site là. Une page de réservation sans visibilité est une porte fermée. Votre Profil Entreprise Google, votre liste de clients et le bouche à oreille font le travail. Le site est où la réservation arrive, pas le moteur qui l'attire.

Ce que vous pouvez faire maintenant

Airbnb est un bon démarrage, pas une fin. Elle vous apporte les premiers clients et avis que vous ne pouvez pas générer vous-même. Mais chaque nuit via la plateforme vous coûte et à votre client de l'argent, et tant que vous n'avez pas votre propre canal, cela reste ainsi.

L'ordre est simple. Configurez Airbnb correctement, avec vos règles municipales et impôts réglés. Construisez votre propre canal à partir de la première réservation: Profil Entreprise Google, une page de réservation et une liste de clients. Déplacez progressivement une partie de vos réservations vers direct.

Voulez-vous le contexte plus large de la location, de la tarification aux types de clients, lire le guide complet de location de maison de vacances. Commencer de zéro avec un hébergement, alors commencer un gîte: le guide complet vous aide à démarrer. Et si vous reconnaissez le schéma de la plateforme et voulez savoir comment le réduire, lisez comment devenir moins dépendant de Booking.com. La même approche fonctionne pour Airbnb.

Calculez d'abord ce que les plateformes vous coûtent maintenant et ce qu'un changement vers direct vous apporte dans la calculatrice d'économies. Préférez-vous avoir quelqu'un pour configurer votre propre canal, nous regardons cela dans marketing pour hôtels.