Moins dépendants d'Airbnb: le plan complet pour votre location de vacances

Une propriété de location de vacances qui fonctionne entièrement via Airbnb dépense des centaines d'euros en frais chaque saison sur une visibilité qui pourrait, en partie, exister sans la plateforme aussi. Devenir moins dépendants d'Airbnb ne signifie pas l'annuler. Cela signifie construire une deuxième route où aucune plateforme ne se tient entre vous et votre client.

Le problème

Disons que vous louez votre dépendance convertie ou votre maison de vacances, et presque tout fonctionne via Airbnb. Cela a du sens: vous configurez une annonce gratuite, ajoutez quelques belles photos, et en un jour votre propriété était devant des millions de voyageurs. Airbnb gère le paiement, les avis et le contact. Pour le client c'est familier, pour vous c'est facile.

Le malaise s'affiche dans votre aperçu de versement. Là, avec chaque réservation, vous voyez les frais partir: 15,5 pour cent au taux d'hôte uniquement, ou 17,5 pour cent sous annulation stricte. C'est de l'argent que vous avez gagné avec une propriété pleine, et cela va à la plateforme au lieu de vous. Pour exactement comment calculer cela, voir ce qu'Airbnb vous coûte vraiment.

Mais le vrai problème n'est pas les frais eux-mêmes. C'est la dépendance. Si cent pour cent de vos réservations passent par un canal, ce canal détermine votre marge, vos termes et votre visibilité. Si Airbnb change son modèle de frais ou ses règles demain, vous êtes coincé. Vous ne pouvez pas basculer, car vous n'avez pas d'alternative prête.

Ensuite il y a la vulnérabilité. Une plateforme, un algorithme, un compte. Si votre annonce est bloquée ou repoussée dans les résultats de recherche pour une raison quelconque, votre entire rental business s'arrête. Vous n'avez pas d'endroit qui vous appartient où les clients peuvent vous trouver, pas de liste de personnes qui ont séjourné avant, rien en dehors d'Airbnb.

Et ensuite il y a la relation client. Un client qui réserve via Airbnb est vraiment un client Airbnb. Vous n'obtenez pas une vrai adresse e-mail, vous ne pouvez pas simplement les atteindre pour une visite suivante, et l'avis qu'ils laissent atterrit sur la plateforme au lieu de sur votre profil Google propre. Même les fidèles qui reviennent spécifiquement pour votre propriété doivent réserver via Airbnb à chaque fois, et cela vous coûte les frais à chaque fois. La bonne nouvelle: vous ne devez pas renoncer à Airbnb pour corriger cela. Vous avez juste besoin de quelque chose à côté.

Exemple travaillé

Les chiffres le rendent concret. Prenez une propriété qui loue 180 nuits par an, en moyenne 120 euros une nuit, actuellement entièrement via Airbnb au taux d'hôte uniquement de 15,5 pour cent.

Une nuit sur cinq déplacée directement semble modeste. En euros, c'est environ 670 euros par an qui restent dans votre propre poche. Votre propre site avec une demande de réservation coûte environ 25 euros par mois, donc 300 euros par an. Vous récupérez cet investissement avec la première poignée de réservations directes, et tout ce que vous déplacez après cela est de purs économies.

Et c'est un objectif conservateur. Déplacez un tiers de vos nuits directement, et l'avantage grimpe vers 1 100 euros par an. N'attendez pas un miracle au mois un cependant: ces 36 nuits directes ne viennent pas toutes à la fois. Elles s'écoulent au fur et à mesure que votre propriété devient plus facile à trouver et que les clients qui reviennent trouvent votre propre site. L'exemple travaillé est l'image finale après un an de travail, pas l'état après la première semaine.

Voulez-vous passer par cela avec vos propres chiffres, utilisez le calculateur de coûts Airbnb. Cela montre ce qu'un déplacement apporte à votre taux nocturne et occupance.

Plan étape par étape

Devenir moins dépendants se fait en phases. N'essayez pas tout à la fois. L'ordre ci-dessous construit la deuxième route sans mettre à risque vos réservations Airbnb.

Phase 1: assurez-vous que les clients peuvent réserver directement du tout (semaine 1 à 4)

Pour une propriété autonome, vous n'avez pas besoin d'un système de réservation compliqué. Vous avez besoin de votre propre page de site avec vos photos, votre histoire, les équipements, et une demande de réservation qui atterrit droit dans votre boîte de réception. C'est assez pour commencer: le client envoie une demande avec les dates, vous confirmez et vous mettez d'accord sur le paiement. Pas de gestionnaire de canal, pas de tracas technique.

Ce qu'un endroit qui vous appartient en ligne a besoin au minimum, vous le trouverez dans votre propre site à côté de votre annonce Airbnb. Sans cette étape, le reste n'a pas de sens: vous pouvez dire aux clients votre propre site, mais s'il n'y a nulle part où faire une demande, ils vont retour à Airbnb.

Phase 2: rendre la réservation directe plus attrayante que via Airbnb (semaine 4 à 8)

Sur votre propre site, vous ne payez pas de frais. Vous pouvez utiliser cette marge. Donnez à celui qui réserve directement une petite avantage: un peu moins cher sur le prix, annulation gratuite jusqu'à une semaine à l'avance, un départ tardif dimanche, ou un produit local à l'arrivée. Cela ne doit pas être gros, mais il doit y avoir une raison de s'écarter de la plateforme que le client connaît déjà.

Communiquez cette différence calmement sur votre site. Pas fort, juste honnête: « Réservez directement avec nous, et c'est un peu mieux tarifé que via Airbnb, plus vous avez un contact direct avec nous. »

Phase 3: assurez-vous que les clients vous trouvent en dehors d'Airbnb (semaine 8 à 16)

Cherchez Google pour « location de vacances » plus votre région ou ville. Apparaissez-vous n'importe où en dehors d'Airbnb? Probablement pas. Airbnb capture cette visibilité, pas vous. Vous changez cela avec deux choses: un site qui vous appartient qui se classe pour votre région et nom de ville, et un profil Google Business gratuit.

Un profil Google Business (votre annonce dans Google Maps et les résultats de recherche locale) fonctionne pour une location de vacances aussi. Comment le demander et le remplir est couvert dans configuration d'un profil Google Business. Quelqu'un qui tape « location de vacances Achterhoek » ou le nom de votre ville peut vous trouver directement, sans plateforme entre. Ce trafic atterrit sur votre propre site, où la demande de réservation de la phase 1 attend déjà.

Phase 4: transformer les clients d'une seule fois en clients qui reviennent (continu)

La moins chère réservation directe est un client qui a déjà séjourné chez vous. Il connaît la propriété, il vous fait confiance, et il n'a pas besoin d'une plateforme pour vous trouver à nouveau. Donc demandez à chaque client qui réserve directement poliment une adresse e-mail, avec permission pour envoyer un message occasionnel. Une note courte quelques fois par an suffit: la saison redémarre, il y a toujours place sur le congé de mai, un conseil pour une belle promenade à proximité.

Un client qui revient qui réserve directement ne vous coûte pas zéro euros en frais. Sur quelques saisons, c'est la phase qui paie le plus, précisément car cela s'accumule. Commencez tôt, même si une liste de vingt adresses se sent toujours petite.

Erreurs courantes

Annuler Airbnb tout d'un coup. C'est la plus grande erreur. Airbnb apporte de nouveaux clients qui ne trouveraient jamais votre propriété autrement. Annulez avant que votre propre route fonctionne, et vous chuterez en occupance et paniquerez. Construisez la deuxième route d'abord, ensuite réduisez progressivement votre dépendance.

Essayer d'éloigner les clients d'Airbnb avant une réservation. Chercher du contact en dehors de la plateforme avant qu'un client n'ait réservé est contre les règles et peut vous coûter votre compte. Le chemin sûr: laissez la première réservation simplement fonctionner via Airbnb, et donnez au client votre propre site après pour une visite suivante. C'est autorisé, et cela maintient votre compte sûr.

Facturer le même prix sur votre propre site. Si la réservation directe coûte exactement la même chose que via Airbnb, le client choisit la plateforme qu'il connaît. Votre taux direct a besoin de donner une vrai raison de s'écarter. Quelques euros ou une perk concrète suffit, mais cela ne peut pas manquer.

Attendre le site parfait. De nombreux hôtes le remettent à plus tard pendant des mois car ils le veulent « complètement correct d'abord ». Une page simple avec une demande de réservation qui est en direct aujourd'hui distribue plus que le site parfait qui pourrait venir dans six mois. Commencez petit et élargissez-vous plus tard.

S'attendre à ce que cela aille vite. La trouvabilité, les avis et les clients qui reviennent se construisent lentement. Attendez-vous 3 à 6 mois pour la première différence mesurable. Quiconque conclut après 6 semaines que cela « n'a pas l'air de fonctionner » abandonne juste au moment où cela gagne du succès.

Ne pas capturer la relation client. Si un client réserve directement et vous ne demandez pas une adresse e-mail, la prochaine fois recommence à zéro. La valeur des réservations directes n'est pas seulement dans les frais économisés maintenant, mais dans la réservation répétée plus tard.

Ce que vous pouvez faire maintenant

Devenir moins dépendants d'Airbnb n'est pas un projet d'une soirée, mais ce n'est pas non plus un voyage de plusieurs années. C'est un déplacement régulier qui commence par un endroit qui vous appartient en ligne et une raison pour les clients de réserver directement.

Commencez avec les chiffres. Passez le calculateur de coûts Airbnb pour voir ce qu'un déplacement vers directe apporte pour vous par an. Ensuite lisez exactement comment les frais et la TVA fonctionnent dans ce qu'Airbnb vous coûte vraiment, donc vous savez ce qu'il y a à gagner.

Si le lien manquant est un endroit qui vous appartient en ligne, alors votre propre site à côté de votre annonce Airbnb est votre première étape concrète. Vous commencez juste à louer? Commencer avec la location Airbnb vous met en place dans le bon ordre dès le premier jour. Le contexte plus large de la location se trouve dans le guide pour louer une maison de vacances.

Ne voulez-vous pas de figure cela pour votre propriété vous-même? Voyez comment vous pouvez construire votre propre site à côté d'Airbnb dans une après-midi, ou laisser la visibilité au module de marketing.