Comience con el alquiler en Airbnb (y luego sea menos dependiente)

Airbnb es la forma más rápida de conseguir sus primeros huéspedes, y simultáneamente el hábito más caro de desaprender. La plataforma le pone frente a una audiencia masiva, pero toma una parte fija de cada reserva desde el primer día. Comenzar en Airbnb es inteligente. Quedarse en él para siempre no lo es.

El problema

Digamos que acaba de arreglar un alquiler vacacional o un lodge de glamping y quiere huéspedes. Airbnb es el inicio obvio: crea un perfil gratuito, añade fotos y dentro de un día está frente a millones de viajeros. No se necesita sitio propio, sin complicaciones técnicas. Ese es el valor real, especialmente cuando no tiene reseñas ni reconocimiento de marca.

El lado opuesto se nota después. Airbnb cobra cargos de servicio al huésped y le cobra a usted como anfitrión un porcentaje por reserva. Cada noche que viene a través de la plataforma le cuesta dinero. Y mientras no tenga su propio canal, cada noche viene a través de la plataforma. Después de un año su alquiler completo va a través de Airbnb, no conoce ningún huésped por nombre, y no tiene forma de que reserven directamente la próxima vez.

Ese es el mismo patrón que los hoteleros que dependen completamente de Booking.com. Funciona hasta que calcula lo que cuesta. Y entonces está atrapado, porque todos sus huéspedes vienen de la plataforma.

La parte difícil es que la dependencia se cuela. Al principio, está feliz con cada reserva y no piensa en canales. Su perfil crece, obtiene reseñas, su ocupación sube. Ese éxito exacto lo hace más dependiente, porque cuanto más hace vía Airbnb, más reseñas y visibilidad construye allí y menos razón siente para configurar algo más. Un año después se encuentra fuerte en la plataforma y débil en todos lados. Quien entonces aún quiere un propio canal, comienza desde cero mientras las reservas ya fluyen vía Airbnb. Ese es el momento en el que la mayoría de anfitriones lo posponen y siguen posponiéndolo.

La solución no es evitar Airbnb. La solución es combinar su comienzo en la plataforma con construir algo que sea suyo, desde la primera semana.

Ejemplo de cálculo

Airbnb utiliza el modelo de costo compartido para la mayoría de anfitriones. El huésped paga cargos de servicio sobre su precio (generalmente del 14 al 16 por ciento) y usted paga aproximadamente el 3 por ciento por reserva como anfitrión. Calculo aquí con el modelo de costo compartido en una noche de 120 euros.

El huésped paga 138 euros por una noche que fijó en 120 euros. La diferencia de 18 euros va a la plataforma. Usted mismo mantiene 116,40 euros, porque aún paga 3,60 euros en cargos de anfitrión.

Extienda eso a lo largo de una temporada. A 60 noches alquiladas por año en un promedio de 120 euros, paga aproximadamente 216 euros en cargos de anfitrión, y sus huéspedes juntos pagan aproximadamente 1.080 euros en cargos de servicio que no le llegan a usted. A 150 noches eso llega a 540 euros para usted y 2.700 euros que sus huéspedes pagan extra que usted no podría usar para fijar un precio más agudo o dar al huésped un beneficio. Ese dinero podría en parte quedarse con usted con reservas directas y en parte ir al huésped como un precio más bajo.

Los cargos de anfitrión de aproximadamente el 3 por ciento parecen bajos, y lo son comparado con el 15 a 25 por ciento que las OTA como Booking.com toman. Pero mire el cuadro completo. El huésped paga 138 euros por su lugar, no 120. Esa diferencia de 18 euros es dinero que su huésped pierde y que usted no puede usar para ser más competitivo o dar al huésped un beneficio. En su propio canal, ese recargo no existe. Allí puede pedirle al huésped 130 euros, mantener más usted, y dar al huésped un mejor trato que a través de la plataforma. Ese es exactamente el espacio donde tira la próxima reserva directa hacia usted.

Plan de acción

El enfoque no es «elegir Airbnb o elegir directo». Es «comenzar en Airbnb y construir directo en paralelo». Dos pistas al mismo tiempo, desde el inicio.

Pista 1: Configure Airbnb correctamente

1. Compruebe primero las reglas de su municipio. Muchos municipios tienen un requisito de registro, un requisito de informe por noche de alquiler y un número máximo de noches. Esto no es una formalidad: alquilar sin registro trae multas de miles. Busque en el sitio web de su municipio «alquiler turístico» o «alquiler vacacional».
2. Resuelva sus impuestos una vez con su contador. Usted informa ingresos de alquiler a corto plazo. Si alquila parte de su propia casa, a menudo se aplica una regla especial con una porción imponible. Si alquila un alojamiento separado, los ingresos pueden ser de otro trabajo o ganancia empresarial. Establezca esto una vez, luego lo sabe para los años venideros.
3. Construya un perfil fuerte. Diez a quince fotos agudas, un título que describe el lugar, una descripción honesta y reglas de casa claras. Sus primeras cinco reseñas establecen su visibilidad después, así que muestre lo mejor con los primeros huéspedes.
4. Establezca un precio inicial realista. En los primeros meses no tiene reseñas, así que espere una ocupación más baja. Un precio ligeramente más bajo al principio le ayuda a llegar a esas primeras reseñas más rápido.

Pista 2: Construya su propio canal, desde la primera reserva

5. Solicite un Perfil de Negocio de Google. Ese es su listado gratuito en Google Maps y resultados de búsqueda local. Alguien que busca «alquiler vacacional Drenthe» puede encontrarle directamente sin un intermediario de plataforma.
6. Construya una página de reserva simple propia. Eso no tiene que ser un sitio web completo para comenzar. Una página con sus fotos, su historia y un motor de reservas (el software donde los huéspedes reservan directamente con usted y pagan) es suficiente. Lo que un sitio web necesita como mínimo, léalo en elementos esenciales del sitio web de hotel.
7. Recopile una lista de huéspedes. Pida a cada huésped de Airbnb durante o después de su estancia su correo para una oferta futura. Debe hacerlo correctamente y con consentimiento, pero es la base de su propio canal. Un huésped que conoce una vez puede reservar directamente la próxima vez.
8. Dirija a los clientes recurrentes hacia directo. Una vez que alguien quiere reservar una segunda vez, apúntele amablemente a su propia página de reserva con un precio ligeramente mejor. No puede hacer esto dentro del mensaje de Airbnb, pero puede hacerlo a través de su lista de huéspedes después de su estancia.

Errores comunes

• Solo comenzar en Airbnb y posponer su propio canal. Este es el más grande. «Primero que funcione, luego mi propio sitio» rara vez se convierte en después. Se acostumbra a la facilidad y mientras tanto construye un año de reseñas que solo hacen más fuerte a Airbnb, no a usted. Comience la pista 2 el día uno, aunque sea poco.

• Saltarse las reglas del municipio. Alquilar sin registro o por encima del número permitido de noches no es un área gris. Los municipios controlan más activamente que antes y las multas son significativas. Esto es cinco minutos de trabajo que puede ahorrarle miles en multas.

• Dejar los impuestos para la declaración. Quien solo descubre en marzo que todos los ingresos son imponibles se sorprende por la diferencia entre bruto y neto. Resuélvalo de antemano, luego calcula con los números correctos.

• Fijar su precio directo igual que su precio de Airbnb. Si reservar directo le cuesta lo mismo, el huésped no tiene razón para cambiar. En su propio canal no paga cargos de servicio, así que hay espacio. Dé al huésped un precio más bajo o un pequeño beneficio adicional, como entrada tardía.

• Pensar que las reservas directas vendrán automáticamente una vez que el sitio esté ahí. Una página de reserva sin visibilidad es una puerta cerrada. Su Perfil de Negocio de Google, su lista de huéspedes y el boca a boca hacen el trabajo. El sitio es donde aterriza la reserva, no el motor que la atrae.

Lo que puede hacer ahora

Airbnb es un buen comienzo, no un fin. Le trae los primeros huéspedes y reseñas que no puede generar usted. Pero cada noche a través de la plataforma le cuesta a usted y a su huésped dinero, y mientras no tenga su propio canal, eso seguirá siendo así.

El orden es simple. Configure Airbnb correctamente, con sus reglas municipales e impuestos resueltos. Construya su propio canal desde la primera reserva: Perfil de Negocio de Google, una página de reserva y una lista de huéspedes. Desplace gradualmente parte de sus reservas hacia directo.

¿Quiere el contexto más amplio del alquiler, desde precios hasta tipos de huéspedes, lea la guía completa para alquilar una casa vacacional. Comenzando desde cero con un alojamiento, entonces comenzar un B&B: la guía completa le ayuda a ponerse en marcha. Y si reconoce el patrón de plataforma y quiere saber cómo construirlo hacia abajo, lea cómo ser menos dependiente de Booking.com. El mismo enfoque funciona para Airbnb.

Calcule primero lo que las plataformas le cuestan ahora y lo que un cambio hacia directo le aporta en la calculadora de ahorros. ¿Preferiría que alguien se encargara de configurar su propio canal, observamos eso en marketing para hoteles.