Mit Airbnb-Vermietung beginnen (und dann unabhängig werden)

Airbnb ist der schnellste Weg, um Ihre ersten Gäste zu bekommen, und gleichzeitig die teuerste Gewohnheit, die Sie verlernen müssen. Die Plattform bringt Sie vor ein riesiges Publikum, nimmt aber von Tag eins an einen festen Schnitt von jeder Buchung. Mit Airbnb zu beginnen ist klug. Auf Dauer zu bleiben nicht.

Das Problem

Sagen wir, Sie haben gerade eine Ferienwohnung oder eine Glamping-Hütte hergerichtet und möchten Gäste. Airbnb ist der offensichtliche Start: Sie erstellen ein kostenloses Profil, fügen Fotos hinzu und sind innerhalb eines Tages vor Millionen von Reisenden. Keine eigene Website nötig, kein technisches Durcheinander. Das hat wirklichen Wert, besonders wenn Sie null Bewertungen und null Namenserkennung haben.

Die Kehrseite bemerken Sie später. Airbnb berechnet dem Gast Servicegebühren und berechnet Ihnen als Gastgeber einen Prozentsatz pro Buchung. Jede Nacht, die durch die Plattform kommt, kostet Sie Geld. Und solange Sie keinen eigenen Kanal haben, kommt jede Nacht durch die Plattform. Nach einem Jahr lauft Ihre ganze Vermietung durch Airbnb, Sie kennen keinen Gast namentlich und haben keine Möglichkeit, dass er nächstes Mal direkt bucht.

Das ist das gleiche Muster wie Hoteliers, die sich vollständig auf Booking.com stützen. Es funktioniert, bis Sie berechnen, was es kostet. Und dann sind Sie in der Falle, weil alle Ihre Gäste von der Plattform kommen.

Das Schwierige ist, dass die Abhängigkeit einschleicht. Anfangs freuen Sie sich über jede Buchung und denken nicht über Kanäle nach. Ihr Profil wächst, Sie erhalten Bewertungen, Ihre Auslastung steigt. Dieser genaue Erfolg macht Sie abhängiger, denn je mehr Sie über Airbnb tun, desto mehr Bewertungen und Sichtbarkeit bauen Sie dort auf und desto weniger Grund fühlen Sie, etwas anderes einzurichten. Ein Jahr später stehen Sie auf der Plattform stark und überall sonst schwach. Wer dann noch einen eigenen Kanal möchte, fängt von vorne an, während Buchungen bereits über Airbnb strömen. Das ist der Moment, in dem die meisten Gastgeber es verschieben und immer weiter verschieben.

Die Lösung ist nicht, Airbnb zu vermeiden. Die Lösung ist, Ihren Start auf der Plattform mit dem Aufbau von etwas Eigenem ab der ersten Woche zu kombinieren.

Berechnungsbeispiel

Airbnb verwendet für die meisten Gastgeber das Modell der geteilten Kosten. Der Gast zahlt Servicegebühren auf Ihren Preis (normalerweise 14 bis 16 Prozent) und Sie zahlen als Gastgeber etwa 3 Prozent pro Buchung. Ich berechne hier mit dem Modell der geteilten Kosten bei einer Nacht von 120 Euro.

Der Gast zahlt 138 Euro für eine Nacht, die Sie auf 120 Euro setzen. Der Unterschied von 18 Euro geht an die Plattform. Sie selbst behalten 116,40 Euro, denn Sie zahlen immer noch 3,60 Euro an Gastgebergebühren.

Verteilen Sie das über eine Saison. Bei 60 vermieteten Nächten pro Jahr bei durchschnittlich 120 Euro zahlen Sie etwa 216 Euro an Gastgebergebühren, und Ihre Gäste zusammen zahlen etwa 1.080 Euro an Servicegebühren, die Sie nicht erhalten. Bei 150 Nächten läuft das auf 540 Euro für Sie und 2.700 Euro auf Ihre Gäste, das Sie nicht nutzen können, um schärfer zu werden oder dem Gast einen Vorteil zu geben. Dieses Geld könnte teilweise bei Ihnen bleiben mit Direktbuchungen und teilweise zu dem Gast als niedrigerer Preis gehen.

Die Gastgebergebühren von etwa 3 Prozent scheinen niedrig, und das sind sie im Vergleich zu den 15 bis 25 Prozent, die OTAs wie Booking.com nehmen. Aber sehen Sie das Gesamtbild. Der Gast zahlt 138 Euro für Ihren Ort, nicht 120. Dieser Unterschied von 18 Euro ist Geld, das Ihr Gast verliert und das Sie nicht nutzen können, um schärfer zu sein oder dem Gast einen Vorteil zu geben. Auf Ihrem eigenen Kanal existiert dieser Aufschlag nicht. Dort können Sie den Gast 130 Euro kosten, behalten mehr selbst und geben dem Gast ein besseres Angebot als über die Plattform. Das ist genau der Raum, in dem Sie die nächste Buchung direkt zu sich ziehen.

Aktionsplan

Der Ansatz ist nicht "wählen Sie Airbnb oder wählen Sie direkt." Es ist "beginnen Sie mit Airbnb und bauen Sie direkt parallel auf." Zwei Spuren gleichzeitig, von Anfang an.

Spur 1: Richten Sie Airbnb richtig ein

1. Überprüfen Sie zuerst die Regeln Ihrer Gemeinde. Viele Gemeinden haben eine Registrierungspflicht, eine Meldepflicht pro Übernachtung und eine maximale Anzahl von Nächten. Dies ist keine Formalität: Vermietung ohne Registrierung bringt Bußgelder in Tausenden. Suchen Sie auf der Website Ihrer Gemeinde nach "Tourismusvermietung" oder "Ferienvermietung."
2. Regeln Sie Ihre Steuern einmal mit Ihrem Buchhalter. Sie melden Einkommen aus kurzfristiger Vermietung. Wenn Sie einen Teil Ihres eigenen Hauses vermieten, gilt oft eine spezielle Regelung mit einem steuerpflichtigen Einkommensanteil. Wenn Sie eine separate Unterkunft vermieten, kann das Einkommen aus anderer Arbeit oder Geschäftsgewinne sein. Legen Sie dies einmal fest, dann wissen Sie es für die kommenden Jahre.
3. Bauen Sie ein starkes Profil auf. Zehn bis fünfzehn scharfsichtige Fotos, ein Titel, der den Ort beschreibt, eine ehrliche Beschreibung und klare Hausregeln. Ihre ersten fünf Bewertungen legen Ihre Sichtbarkeit danach fest, daher zeigen Sie Ihr bestes Gesicht mit den ersten Gästen.
4. Setzen Sie einen realistischen Startpreis. In den ersten Monaten haben Sie keine Bewertungen, daher erwarten Sie eine niedrigere Auslastung. Ein etwas niedrigerer Preis anfangs hilft Ihnen, schneller zu den ersten Bewertungen zu gelangen.

Spur 2: Bauen Sie Ihren eigenen Kanal von der ersten Buchung auf

5. Beantragen Sie ein Google Business Profile. Das ist Ihr kostenloses Verzeichnis auf Google Maps und in lokalen Suchergebnissen. Jemand, der "Ferienwohnung Drenthe" sucht, kann Sie direkt finden ohne Plattform-Vermittler.
6. Bauen Sie eine einfache eigene Buchungsseite auf. Das braucht anfangs keine komplette Website zu sein. Eine Seite mit Ihren Fotos, Ihrer Geschichte und einem Buchungssystem (die Software, wo Gäste direkt bei Ihnen reservieren und zahlen) reicht aus. Was eine Website minimal benötigt, lesen Sie unter Hotelwebsite-Grundlagen.
7. Sammeln Sie eine Gästeliste. Fragen Sie jeden Airbnb-Gast während oder nach seinem Aufenthalt nach seiner E-Mail für ein zukünftiges Angebot. Sie müssen dies sauber und mit Zustimmung tun, aber es ist die Grundlage Ihres eigenen Kanals. Ein Gast, den Sie einmal kennen, kann nächstes Mal direkt buchen.
8. Leiten Sie wiederkehrende Gäste zu direkt. Sobald jemand ein zweites Mal buchen möchte, weisen Sie ihn nett auf Ihre eigene Buchungsseite mit einem etwas besseren Preis hin. Sie können dies nicht innerhalb der Airbnb-Nachricht tun, aber Sie können es über Ihre Gästeliste nach ihrem Aufenthalt tun.

Häufige Fehler

• Nur mit Airbnb beginnen und Ihren eigenen Kanal aufschieben. Dies ist das größte. "Zuerst laufen lassen, später meine eigene Website" wird selten später. Sie gewöhnen sich an die Einfachheit und bauen inzwischen ein Jahr Bewertungen auf, die nur Airbnb stärker machen, nicht Sie. Beginnen Sie Track 2 am Tag eins, auch kleine.

• Die Gemeinde-Regeln überspringen. Vermietung ohne Registrierung oder über der zulässigen Anzahl von Nächten ist keine graue Zone. Gemeinden kontrollieren aktiver als zuvor und Bußgelder sind steil. Dies sind fünf Minuten Arbeit, die Ihnen Tausende an Bußgeldern sparen können.

• Steuern für die Rückgabe belassen. Wer herausfinden muss erst im März, dass der ganze Umsatz steuerpflichtig ist, ist geschockt von der Differenz zwischen Brutto und Netto. Regeln Sie es rechtzeitig, dann rechnen Sie mit den richtigen Zahlen.

• Setzen Sie Ihren Direktpreis gleich wie Ihren Airbnb-Preis. Wenn Direktbuchen genauso viel bei Ihnen kostet, hat der Gast keinen Grund zu wechseln. Auf Ihrem eigenen Kanal zahlen Sie keine Servicegebühren, daher gibt es Spielraum. Geben Sie dem Gast einen niedrigeren Preis oder einen kleinen zusätzlichen Vorteil, wie eine spätere Abreise.

• Denken Sie, Direktbuchungen kommen automatisch, sobald die Website da ist. Eine Buchungsseite ohne Sichtbarkeit ist eine geschlossene Tür. Ihr Google Business Profile, Ihre Gästeliste und Mundpropaganda tun die Arbeit. Die Website ist, wo die Buchung landet, nicht der Motor, der sie anzieht.

Was Sie jetzt tun können

Airbnb ist ein guter Start, kein Ende. Es bringt Ihnen die ersten Gäste und Bewertungen, die Sie selbst nicht generieren können. Aber jede Nacht über die Plattform kostet Sie und Ihren Gast Geld, und solange Sie keinen eigenen Kanal haben, bleibt das so.

Die Reihenfolge ist einfach. Richten Sie Airbnb richtig ein, mit Ihren Gemeinde-Regeln und Steuern erledigt. Bauen Sie Ihren eigenen Kanal von der ersten Buchung auf: Google Business Profile, eine Buchungsseite und eine Gästeliste. Verlagern Sie schrittweise einen Teil Ihrer Buchungen direkt.

Möchten Sie den breiteren Kontext der Vermietung, von der Preisgestaltung bis zu Gästetypen, lesen Sie die komplette Anleitung zur Vermietung einer Ferienwohnung. Von Grund auf beginnen mit einer Unterkunft, dann ein B&B beginnen: die komplette Anleitung hilft Ihnen, in Gang zu kommen. Und wenn Sie das Plattformmuster erkennen und erfahren möchten, wie Sie es abbauen, lesen Sie wie Sie weniger abhängig von Booking.com werden. Der gleiche Ansatz funktioniert für Airbnb.

Berechnen Sie zuerst, was die Plattformen Sie jetzt kosten und was ein Wechsel zu direkt Ihnen bringt im Sparrechner. Möchten Sie lieber, dass jemand Ihren eigenen Kanal einrichtet, schauen wir uns das bei Marketing für Hotels an.