Menos dependiente de Airbnb: el plan completo para su alquiler vacacional

Una propiedad vacacional que funciona completamente a través de Airbnb gasta cientos de euros en tarifas cada temporada en visibilidad que podría, en parte, existir sin la plataforma también. Ser menos dependiente de Airbnb no significa cancelarlo. Significa construir una segunda ruta donde ninguna plataforma se interpone entre usted y su huésped.

El problema

Digamos que alquila su construcción convertida u su casa vacacional, y casi todo funciona a través de Airbnb. Eso tiene sentido: configuró una lista gratuita, agregó algunas fotos agradables, y dentro de un día su propiedad estaba frente a millones de viajeros. Airbnb maneja el pago, las reseñas y el contacto. Para el huésped es familiar, para usted es fácil.

La incomodidad aparece en su resumen de pago. Allí, con cada reserva, ve la tarifa venir: 15,5 por ciento en la tarifa solo de anfitrión, o 17,5 por ciento bajo cancelación estricta. Ese es dinero que ganó con una propiedad llena, y va a la plataforma en su lugar. Para exactamente cómo calcular eso, vea cuánto cuesta realmente Airbnb.

Pero el problema real no es la tarifa en sí. Es la dependencia. Si cien por ciento de sus reservas funcionan a través de un canal, ese canal determina su margen, sus términos y su visibilidad. Si Airbnb cambia su modelo de tarifa o sus reglas mañana, está atrapado. No puede cambiar, porque no tiene alternativa lista.

Luego está la vulnerabilidad. Una plataforma, un algoritmo, una cuenta. Si su anuncio se bloquea o se empuja hacia abajo en resultados de búsqueda por cualquier razón, su negocio de alquiler completo se detiene. No tiene un lugar propio donde los huéspedes puedan encontrarlo, ninguna lista de personas que estuvieron antes, nada fuera de Airbnb.

Y luego está la relación con el huésped. Un huésped que reserva a través de Airbnb es realmente huésped de Airbnb. No obtiene una dirección de correo electrónico real, no puede simplemente comunicarse con ellos para una próxima visita, y la reseña que dejan cae en la plataforma en su lugar. Incluso los habituales que regresan específicamente por su propiedad tienen que reservar a través de Airbnb cada vez, y le cuestan la tarifa cada vez. La buena noticia: no necesita renunciar a Airbnb para arreglar esto. Solo necesita poner algo junto a él.

Ejemplo funcional

Los números lo hacen concreto. Tome una propiedad que alquila 180 noches al año, promediando 120 euros por noche, actualmente completamente a través de Airbnb a la tarifa solo de anfitrión de 15,5 por ciento.

Uno de cada cinco noches cambiando a directo suena modesto. En euros, son alrededor de 670 euros al año que se quedan en su propio bolsillo. Su propio sitio con una solicitud de reserva cuesta alrededor de 25 euros al mes, así 300 euros al año. Gana de vuelta esa inversión con el primer puñado de reservas directas, y todo lo que cambie después de eso es puro ahorro.

Y ese es un objetivo conservador. Cambie un tercio de sus noches a directo, y el beneficio sube hacia 1.100 euros al año. No espere un milagro en el mes uno aunque: esas 36 noches directas no llegan todas a la vez. Se filtran cuando su propiedad se vuelve más fácil de encontrar y huéspedes que regresan encuentran su camino a su propio sitio. El ejemplo funcional es la imagen final después de un año de trabajo, no el estado después de la primera semana.

¿Quiere ejecutar esto con sus propios números? Use la calculadora de costos de Airbnb. Muestra qué cambio entrega a su tarifa por noche y ocupación.

Plan paso a paso

Ser menos dependiente sucede en fases. No intente todo a la vez. El orden abajo construye la segunda ruta sin poner sus reservas de Airbnb en riesgo.

Fase 1: asegúrese de que los huéspedes puedan reservar directo en todo (semana 1 a 4)

Para una propiedad independiente, no necesita un sistema de reserva complicado. Necesita su propia página de sitio con sus fotos, su historia, los servicios, y una solicitud de reserva que cae directo en su correo. Eso es suficiente para comenzar: el huésped envía una solicitud con fechas, usted confirma y acuerda sobre pago. Ningún gestor de canales, ningún lío técnico.

Qué un lugar de su propio en línea necesita en un mínimo, encontrará en su propio sitio junto a su anuncio de Airbnb. Sin este paso, el resto no tiene sentido: puede decirles a los huéspedes sobre su propio sitio, pero si no hay lugar para hacer una solicitud, regresarán a Airbnb.

Fase 2: hacer la reserva directa más atractiva que vía Airbnb (semana 4 a 8)

En su propio sitio, no paga tarifa. Puede usar esa habitación. De a quien reserva directo una pequeña ventaja: un poco más agudo en precio, cancelación gratuita hasta una semana de antelación, entrada tardía el domingo, o un producto local a la llegada. No tiene que ser grande, pero tiene que haber una razón para desviarse de la plataforma que el huésped ya conoce.

Comunique esa diferencia tranquilamente en su sitio. No ruidosamente, solo honestamente: "Reserva directo con nosotros, y es un poco mejor preciado que vía Airbnb, plus tiene contacto directo con nosotros."

Fase 3: asegúrese de que los huéspedes lo encuentren fuera de Airbnb (semana 8 a 16)

Busque en Google "alquiler vacacional" más su región o pueblo. ¿Aparece en algún lugar fuera de Airbnb? Probablemente no. Airbnb captura esa visibilidad, no usted. Cambia eso con dos cosas: un sitio propio que se clasifique para su región y nombre de pueblo, y un Perfil comercial gratuito de Google.

Un Perfil comercial de Google (su anuncio en Google Maps y resultados de búsqueda local) funciona para un alquiler vacacional también. Cómo solicitar y completarlo está cubierto en configuración de Perfil comercial de Google. Alguien que escribe "alquiler vacacional Achterhoek" o el nombre de su pueblo puede luego encontrarlo directo, sin plataforma en medio. Ese tráfico cae en su propio sitio, donde la solicitud de reserva de fase 1 ya está esperando.

Fase 4: conviertime huéspedes únicos en huéspedes que regresan (en marcha)

El alquiler directo más barato es un huésped que ya estuvo con usted. Conocen la propiedad, lo confían, y no necesitan una plataforma para encontrarlo de nuevo. Así que pida a cada huésped que reserva directo cortésmente una dirección de correo electrónico, con permiso para enviar un mensaje ocasional. Una nota corta un par de veces al año es suficiente: la temporada comienza de nuevo, hay aún espacio durante el descanso de mayo, un consejo para un paseo agradable cercano.

Un huésped que regresa que reserva directo no le cuesta cero euros en tarifas. Durante un par de temporadas, esta es la fase que se paga más, precisamente porque se acumula. Comience pronto, incluso si una lista de veinte direcciones aún se siente pequeña.

Errores comunes

Cancelar Airbnb todo a la vez. Este es el error más grande. Airbnb entrega huéspedes nuevos que nunca habrían encontrado su propiedad de otra manera. Cancele antes de que su propia ruta esté funcionando, y caerá en ocupación y entrará en pánico. Construya la segunda ruta primero, luego reduzca gradualmente su dependencia.

Intentar tirar huéspedes de Airbnb antes de una reserva. Buscar contacto fuera de la plataforma antes de que un huésped haya reservado está contra las reglas y puede costarle su cuenta. El camino seguro: dejar que la primera reserva simplemente corra a través de Airbnb, y dar el huésped su propio sitio después para una próxima visita. Eso es permitido, y mantiene su cuenta segura.

Cobrar el mismo precio en su propio sitio. Si la reserva directa cuesta exactamente lo mismo que vía Airbnb, el huésped elige la plataforma que conoce. Su tarifa directa necesita dar una verdadera razón para desviarse. Un par de euros o un beneficio concreto es suficiente, pero no puede faltar.

Esperar el sitio perfecto. Muchos anfitriones lo posponen durante meses porque quieren "completamente bien primero." Una página simple con una solicitud de reserva que está en directo hoy entrega más que el sitio perfecto que podría venir en seis meses. Comience pequeño y expanda más tarde.

Esperando que vaya rápido. Findabilidad, reseñas y huéspedes que regresan se construyen lentamente. Espere de 3 a 6 meses para la primera diferencia medible. Quien concluye después de 6 semanas que "no está funcionando" renuncia justo cuando comienza a ganar tracción.

No capturar la relación con el huésped. Si un huésped reserva directo y no pide una dirección de correo electrónico, la próxima vez comienza de nuevo desde cero. El valor de las reservas directas no es solo en la tarifa ahorrada ahora, sino en la reserva repetida más tarde.

Lo que puede hacer ahora

Ser menos dependiente de Airbnb no es un proyecto de una noche, pero tampoco es un viaje de años. Es un cambio constante que comienza con un lugar de su propio en línea y una razón para que los huéspedes reserven directo.

Comience con los números. Ejecute la calculadora de costos de Airbnb para ver qué cambio hacia directo trae para usted por año. Luego lea exactamente cómo la tarifa y el IVA funcionan en cuánto cuesta realmente Airbnb, para que sepa cuánto hay que ganar.

Si el eslabón perdido es un lugar propio en línea, entonces su propio sitio junto a su anuncio de Airbnb es su primer paso concreto. ¿Recién comenzando a alquilar? Comenzar con alquiler de Airbnb lo configura en el orden correcto desde el día uno. El contexto más amplio de alquiler está en la guía de alquiler de una casa vacacional.

¿No quiere descubrir esto para su propiedad usted mismo? Vea cómo puede construir su propio sitio junto a Airbnb en una tarde, o dejar la visibilidad al módulo de marketing.